DCF

Die reine Ankaufsrendite sagt nichts über das Potential einer Immobilie aus und ist daher nicht dazu geeignet, eine Investitionsentscheidung zu treffen.

Folgende Punkte sind, ggf. auch in unterschiedlichen Szenarien, zu prüfen und in die Ankaufsentscheidung der Immobilie einzubeziehen:

DCF steht für Discounted-Cash-Flow. Die DCF-Methode basiert auf einer Kapitalisierung künftiger Ein- und Auszahlungen. Es handelt sich also um eine Barwertermittlung künftiger, prognostizierter nominaler Reinerlöse.

Dieses Rechenmodell gilt als Standardwerkzeug bei professionellen Investoren, wenn es um die Renditeberechnung von Immobilien geht. Doch es gibt gravierende Unterschiede der jeweils verwendeten Tools hinsichtlich der Abbildung renditewirksamer Parameter.

Wir haben in unserem Modell versucht, einen Detaillierungsgrad abzubilden, der es ermöglicht, die wertrelevanten Parameter einer jeden Einheit, über die Haltedauer hinweg abzubilden.

In unserem DCF Tool haben Sie die Möglichkeit, Aufwendungen für Ihre Immobilie, auf Basis Ihrer eigenen Berechnungen oder durch unsere Einschätzung in den entsprechenden Jahren zu berücksichtigen.

Sie können auch ein Sanierungsintervall vorgeben, sollen z.B. bei einer Wohnanlage die einzelnen Wohnungen über mehrere Jahre hinweg im Rahmen eines Mieterwechsels saniert werden.

Folgende Punkte sind bei der Cashflowbetrachtung einer Immobilie wichtig

Mit unserem DCF Tool können wir den Cashflow eines jeden Mietvertrages in einer Immobilie einzeln abbilden und simulieren. Dadurch sind wir in der Lage, detaillierte und realitätsnahe Szenarien für Ihr Objekt abzubilden.

Bei vielen Objekten, insbesondere im wohnwirtschaftlichen Bereich, wurden die Mieten viele Jahre nicht angepasst. Dies hat zur Folge, daß eine Mieterhöhung oft in mehreren Schritten erfolgen muß. Mit unserem DCF Tool können wir eine solche Mieterhöhung unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgaben simulieren.

Die Entwicklung der jeweiligen Marktmieten wird dabei für die geplante Haltedauer des Objektes prognostiziert und mit der IST-Miete fortlaufend abgeglichen. Dadurch ist eine optimale Schätzung der möglichen Ertragsentwicklung möglich.

Ein weiterer Punkt ist die künftige Mietentwicklung bei Neubauten bzw. Sanierungen. Hierbei ist der Unterschied zwischen Neubaumieten und Bestandsmieten zu berücksichtigen, da sich die anzusetzende Miete ab einem gewissen Zeitraum ändert. D.h. es kommt der Tag, an dem eine Neubauwohnung nicht mehr als Neubau gilt und hinsichtlich der anzusetzenden Miete anders zu behandeln ist.

Für all diese Fälle können wir mit unserem DCF Tool die Mietentwicklung auf Basis der vorgegebenen Parameter simulieren. Dabei berücksichtigen wir u.a. folgende Punkte

Mit unserer DCF Kalkulation erhalten Sie neben verschiedenen Szenarien auch eine Orientierung, welches Potential Ihre Immobilie in den nächsten Jahren entwickeln kann. Sprechen Sie uns an und erfahren Sie mehr zu diesem und anderen Themen.