Endlich ist es so weit! Sie haben die passende Immobilie gefunden, die Verhandlungen sind abgeschlossen und der große Tag steht bevor.

In unserem heutigen Beitrag erklären wir Ihnen den weiteren Ablauf, machen Sie mit dem ein oder anderen Fachbegriff vertraut und geben Ihnen ein paar Tipps mit auf den Weg.

Unterlagen

In den meisten Fällen ist die Vorlage einer Finanzierungsbestätigung Voraussetzung dafür, dass Preisverhandlungen aufgenommen werden. 

Da man erfahrungsgemäß nicht nur bei einer Immobilie den Preis verhandelt und es auch in Zeiten wie diesen oftmals schnell gehen muss, empfiehlt es sich, bereits im Voraus bei der Bank eine allgemeine Finanzierungszusage einzuholen. Dies schont die Nerven des Bänkers, gibt Ihnen Handlungsfähigkeit und reicht den Verkäufern i.d.R. im ersten Schritt aus.

Sind die Verhandlungen erfolgreich abgeschlossen sind folgende Punkte zu erledigen

  • Notartermin vereinbaren
  • Finanzierungsbestätigung einholen 

Für die Finanzierungsbestätigung müssen Sie folgende Unterlagen der Bank vorlegen:

  • Exposé der Immobilie
  • Grundrisse
  • Ggf. Flächenberechnung
  • Mietaufstellung und Mietverträge, sollte das Objekt vermietet sein
  • Energieausweis (muss spätestens beim Notartermin vorliegen)
  • Grundbuchauszug (Kleiner Tipp: Die größeren Banken haben i.d.R. einen direkten Zugang zur Grundbuchstelle und können diesen elektronisch abrufen.)
  • Teilungserklärung (falls das Objekt nach WEG geteilt ist)
  • Kostenaufstellung der geplanten Sanierungsmaßnahmen, falls diese erforderlich sind

Es kann sein, dass Ihre Bank noch weitere Unterlagen anfordert, insb. wenn Sie selbständig sind. Je nachdem wie schnell Ihre Bank ist, dauert die Finanzierungsbestätigung 1-3 Wochen.

Ist die Finanzierung in trockenen Tüchern, kann es zum Notar gehen. Denn der benötigt für den Vertragsabschluss auch die Finanzierungsbestätigung. Sie sollten Finanzierung und Notar parallel organisieren. Warum, lesen Sie später noch bei den Tipps.

Notartermin

Bevor ein Notartermin stattfinden kann, wird ein Kaufvertragsentwurf aufgesetzt und den beiden Vertragsparteien mindestens 14 Tage vor Beurkundung zur Durchsicht zugesendet. Erst danach kann unterzeichnet werden.

Beim Termin selbst braucht der Notar als Erstes Ihren Personalausweis, also nicht vergessen!

Der Notar wird vor allen Beteiligten den Kaufvertrag vorlesen, den Ablauf der Eigentumsumschreibung erklären und eventuelle Fragen beantworten. Zu diesem Zeitpunkt können auch noch kleine Änderungen am Vertrag vorgenommen werden. 

Damit Sie schon mal gehört haben, wie der eigentliche Kaufprozess abläuft, hier die wichtigsten Schritte und Begriffe.

  1. Der Notar lässt nach Unterzeichnung des Kaufvertrages eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen. Das Objekt wird somit für Sie reserviert und der Eigentümer hat keine Möglichkeit mehr, Änderungen im Grundbuch vorzunehmen.
  2. Danach meldet der Notar den anstehenden Kauf dem Finanzamt, welches daraufhin den Bescheid zur Zahlung der Grunderwerbsteuer an Sie versendet. Zudem fordert der Notar Sie nach erfolgreicher Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch dazu auf, den Kaufpreis zu bezahlen.
  3. Haben Sie die Steuer bezahlt, dann erhält der Notar vom Finanzamt eine sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung.
  4. Sobald der Verkäufer dem Notar mitgeteilt hat, dass auch der Kaufpreis bezahlt wurde, lässt dieser die Auflassungsvormerkung löschen und der neue Eigentümer (Sie) wird eingetragen. Diesen Vorgang nennt man Auflassung.

Zeitablauf

Ein Notartermin ist binnen weniger Tage nach Einigung zwischen Kaufinteressent und Verkäufer möglich, sofern bis dahin alle notwendigen Unterlagen vorliegen. Am längsten dauert hier i.d.R. die Finanzierungszusage mit 1-3 Wochen.

Nach erfolgreichem Notartermin vergehen üblicherweise 6 eher 8 Wochen, bis der Kaufpreis gezahlt wird. Ab diesem Zeitpunkt kann theoretisch nichts mehr passieren und der Schlüssel übergeben werden. Sie sind dann Besitzer der Immobilie, jedoch noch kein Eigentümer.

Erst mit der noch folgenden Eintragung ins Grundbuch sind Sie auch Eigentümer und es gehen offiziell Nutzen und Lasten auf Sie über. Dies ist reine Formsache und kann durchaus mehrere Monate dauern. Sie werden mit einem Schreiben, der sog. Eintragungsbekanntmachung darüber informiert, wenn dieser letzte Schritt vollzogen ist.

Sie müssen sich jedoch keine Sorgen machen, dass Sie bis dahin warten müssen. Es lässt sich nämlich im Kaufvertrag festhalten, dass Sie z.B. den Kaufvertrag bis zum 30.8. bezahlen müssen und ab dem 1.9. Nutzen und Lasten des Objektes tragen (also die Mieten bekommen, sollte es vermietet sein, einziehen können und die Versicherungen etc. bezahlen müssen).

Tipps

Grunderwerbsteuer

Wenn Sie eine Immobilie erwerben fällt Grunderwerbsteuer an. Diese ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und betrug beim Verfassen dieses Artikels in Baden-Württemberg 5,0 % aus dem Kaufpreis. 

Diese Steuerlast können Sie u.U. ein wenig senken, sofern es in Ihrer neuen Immobilie sog. mitverkaufte Gegenstände gibt. Dies können z.B. sein: eine Küche, Einbauschränke, der Ölvorrat im Tank Ihrer Heizung etc. Eine genaue und aktuelle Auflistung finden Sie sehr leicht im Internet.

Diese mitverkauften Gegenstände müssen mit einem Wert beziffert und im Kaufvertrag als Solche ausgewiesen werden. Der Vorteil ist, dass auf diese Gegenstände, zum aktuellen Zeitpunkt, keine Grunderwerbsteuer anfällt und für die Steuerberechnung vom eigentlichen Kaufpreis abgezogen werden. Für Details sprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Darlehensvertrag Timing

Achten Sie bitte darauf, dass der Notartermin weniger als 2 Wochen nach Abschluss des Darlehensvertrages stattfindet! Es kann nämlich passieren, dass der Kaufvertrag direkt vor oder sogar beim Notartermin platzt. Da Sie beim Darlehensvertrag ein 14-tägiges Rücktrittsrecht haben, können Sie somit in einem solchen Fall von Ihrem Darlehen zurücktreten.

Schlüsselübergabe

Dieser Punkt betrifft eigentlich die Verkäuferseite. Zum allgemeinen Verständnis möchte ich Ihn dennoch erwähnen.

Im Rahmen des Kaufvertrages wird immer wieder die Frage gestellt, ab wann der neue Besitzer den Schlüssel bekommt und die Räume betreten darf. Grundsätzlich können das Käufer und Verkäufer frei vereinbaren. 

Es wird jedoch dringend empfohlen, den Schlüssel erst zu übergeben, wenn das Geld auf dem Konto des Verkäufers eingegangen und der Übergang von Nutzen und Lasten vollzogen ist. Dies hat den Hintergrund, dass der Kauf selbst nach Unterzeichnung des Kaufvertrages noch scheitern kann. Z.B. weil der Kaufpreis nicht gezahlt wird.

Hat der Käufer nun bereits die Schlüssel erhalten und mit baulichen Veränderungen begonnen, erhält der Verkäufer ein beschädigtes Gebäude zurück und sitzt auf einem im schlimmsten Fall nicht unerheblichen Schaden. Daher: Erst Geld, dann Schlüssel!

Natürlich spricht nichts dagegen, den Eigentümer zu bitten, ob man nach Unterzeichnung mal ins Haus darf um die Planung und Vergabe der Baumaßnahmen vorantreiben zu können. Und hoffentlich jeder Verkäufer wird hier auch Verständnis zeigen.

Wohnfläche

Lassen Sie im Kaufvertrag die Wohnfläche aufnehmen. Stellt sich im Nachgang raus, dass die Fläche kleiner ist, als versprochen, hilft Ihnen das beim Schadenersatz.

Allgemeiner rechtlicher Hinweis

Lassen Sie sich grundsätzlich von Ihrer Bank und Ihrem Steuerberater hinsichtlich des Kaufes und den möglichen finanziellen und steuerlichen Folgen beraten. Wir machen keine derartigen Finanzberatungen, sondern geben nur allgemeine Hinweise, die in jedem individuellen Fall anders sein können.